토지보상 종류와 기준

토지보상 종류와 기준표 입니다.

중분류	토지보상	지장물보상	영업손실에 대한 보상	농업 및 축산업 손실에 대한 보상	주거에 대한 보상
소분류	- 유의사항 - 취득하는 토지에 대한 보상 - 잔여지 보상	- 건축물 등 - 수목 - 분묘	- 영업손실 - 영업의 휴업 등	- 농업 - 축산업	- 주거용 건축물의 소유자 - 세입자

※ 유의사항

보상의 종류와 기준에 대하여 안내하는 사항은 시민들의 이해를 돕고자 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 관계 법령을 기준으로 작성된 것입니다. 해당 사항에 대하여 오기나 착오, 관계 법령 등의 제정 및 개정 등에 따라 정정, 변경될 수 있으니 유의하여 주시기 바랍니다.

취득하는 토지에 대한 보상

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 「토지보상법 시행령」으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율)과 그 밖에 그 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상합니다.

토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다.

불법으로 형질변경 된 토지 또는 1989년 1월 24일 이후 건축된 무허가건축물 등의 부지는 형질변경 전 또는 건축 당시의 이용 상황을 상정하여 평가합니다.

잔여지(殘餘地) 보상

동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 사업완료일까지 하여야 합니다.

잔여지 매수 및 수용 청구 기준

1. 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형(不定形) 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우

3. 공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우

4. 위와 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

※ 잔여지의 위치ㆍ형상ㆍ이용상황 및 용도지역, 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적을 종합적으로 고려하여 판단합니다.

건축물 등 보상

건축물(담장 및 우물 등의 부대시설을 포함한다. 이하 같다)에 대하여는 그 구조ㆍ이용상태ㆍ면적ㆍ내구연한ㆍ유용성 및 이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액을 산정합니다.

다만, 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우, 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우는 해당 물건의 가격으로 보상합니다.

「토지보상법」 제25조 등 관계법령상 행위 제한 사항을 위반하여 시장의 허가 없이 건축한 건축물 등은 보 손실의 보상을 청구할 수 없습니다.

수목에 대한 보상

과수 그 밖에 수익이 나는 나무("수익수") 또는 관상수(묘목 제외)에 대하여는 수종ㆍ규격ㆍ수령ㆍ수량ㆍ식수면적ㆍ관리상태ㆍ수익성ㆍ이식가능성 및 이식의 난이도 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가합니다.

묘목에 대하여는 상품화 가능여부, 이식에 따른 고손율, 성장정도 및 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 평가합니다.

입목(죽목 포함)에 대하여는 벌기령(「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행규칙」 별표 3에 따른 기준벌기령)ㆍ수종ㆍ주수ㆍ면적 및 수익성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가합니다.

※ 임야상의 조림되지 아니한 소나무 및 잡목 등 자연수목은 보상하지 않습니다.

분묘에 대한 보상

※ 해당 공익사업지구 내 분묘에 대하여 분묘개장신고필증을 교부받아 분묘를 개장하고 필요서류(개장신고증, 이장확인서, 연고자확인서 등)를 제출한 자에 한하여 보상합니다.

「장사 등에 관한 법률」 제2조제16호에 따른 연고자가 있는 분묘에 대한 보상액은 다음의 합계액으로 산정합니다. 다만, 사업시행자가 직접 산정하기 어려운 경우에는 감정평가법인등에게 평가를 의뢰할 수 있습니다.

분묘이전비: 4분판 1매ㆍ마포 24미터 및 전지 5권의 가격, 제례비, 임금 5인분(합장인 경우에는 사체 1구당 각각의 비용의 50퍼센트를 가산함) 및 운구차량비( 「여객자동차 운수사업법 시행령」 제3조제2호 나목의 특수여객자동차운송사업에 적용되는 운임ㆍ요금중 당해 지역에 적용되는 운임ㆍ요금을 기준으로 산정)

석물이전비: 상석 및 비석 등의 이전실비(좌향이 표시되어 있거나 그 밖의 사유로 이전사용이 불가능한 경우에는 제작ㆍ운반비)

잡비: 「토지보상법」제42조제1항제1호(분묘이전비) 및 제2호(석물이전비)에 의하여 산정한 금액의 30퍼센트에 해당하는 금액

이전보조비: 100만원

연고자가 없는 분묘에 대한 보상액은 「토지보상법」제42조제1항제1호(분묘이전비) 내지 제3호(잡비)의 규정에 의하여 산정한 금액의 50퍼센트 이하의 범위안에서 산정합니다.

영업손실에 대한 보상

공익사업으로 인하여 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상합니다.

영업손실의 보상대상인 영업(다음 사항에 모두 해당하여야 합니다.)

사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳)에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말합니다.

영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업

영업의 휴업 등에 대한 손실의 보상

공익사업의 시행으로 인하여 휴업기간(4개월 이내)에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액(휴업기간에 해당하는 영업이익의 100분의 20으로 하되, 그 금액은 1천만원을 초과하지 못함)에 휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비ㆍ유지관리비와 휴업기간중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용, 영업시설ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액, 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용을 합한 금액으로 평가하여 보상합니다.

공익사업의 시행으로 인하여 영업을 폐지하는 경우의 영업손실은 2년간의 영업이익(해당 영업의 최근 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 평가)에 영업용 고정자산ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 평가하여 보상합니다.

농업 손실에 대한 보상

일반 산출기준

영농손실액 = 공익사업시행지구에 편입되는 농지 면적(㎡) × 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입의 직전 3년간 평균의 2년분

① 농지: 「농지법」 제2조제1호가목 및 같은 법 시행령 제2조제3항제2호가목에 해당하는 토지

② 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입의 직전 3년간 평균의 2년분은 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 매년 조사ㆍ발표하는 농가경제조사통계의 도별 농업총수입 중 농작물수입을 도별 표본농가현황 중 경지면적으로 나누어 산정한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입(서울특별시ㆍ인천광역시는 경기도, 대전광역시는 충청남도, 광주광역시는 전라남도, 대구광역시는 경상북도, 부산광역시ㆍ울산광역시는 경상남도의 통계를 각각 적용)입니다.

농기구 보상(「토지보상법 시행규칙」제48조제6항 참조)

※ 단, 호미, 낫, 괭이 등 소모성 단순 농기구 또는 인력을 사용하는 소농기구는 보상에서 제외합니다.

실제소득 입증에 따른 산출기준

국토교통부장관이 농림축산식품부장관과의 협의를 거쳐 관보에 고시하는 「농작물실제소득인정기준」에서 정하는 바에 따라 실제소득을 입증하는 경우를 제외하고는 재배작물과 무관하게 동일한 단가로 보상됩니다.

자경농지가 아닌 농지에 대한 영농손실액은 다음과 같이 보상합니다.

(공통사항) 해당 지역이란 해당 토지의 소재지와 동일한 시(행정시 포함)ㆍ구(자치구)ㆍ읍ㆍ면(도농복합형태인 시의 읍ㆍ면 포함) 및 이와 연접한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면, 이외의 지역으로 해당 토지의 경계로부터 직선거리로 30킬로미터 이내의 지역을 말합니다.

농지의 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우

☞ 농지의 소유자와 실제 경작자 간에 협의가 성립된 경우 협의내용에 따라 보상합니다.

☞ 농지의 소유자와 실제 경작자 간에 협의가 성립되지 아니하는 경우

① 일반 산출기준에 따라 영농손실액이 결정된 경우는 농지의 소유자와 실제 경작자에게 각각 영농손실액의 50퍼센트에 해당하는 금액을 보상하며,

② 농작물실제소득인정기준에 따라 따라 영농손실액이 결정된 경우: 농지의 소유자에게는 일반 산출기준에 따라 결정된 영농손실액의 50퍼센트에 해당하는 금액을 보상하고, 실제 경작자에게는 농작물실제소득인정기준에 따라 결정된 영농손실액 중 농지의 소유자에게 지급한 금액을 제외한 나머지에 해당하는 금액을 보상합니다.

농지의 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우 실제 경작자에게 보상합니다.

축산업 손실에 대한 보상

※ 영업손실의 보상 방법을 준용하여 평가한 금액으로 보상합니다.

손실보상의 대상이 되는 축산업은 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우로 한정합니다.

「축산법」 제22조에 따라 허가를 받았거나 등록한 종축업ㆍ부화업ㆍ정액등처리업 또는 가축사육업

기준 마리수 이상의 가축을 기르는 경우: ①닭 200마리, ②토끼 150마리, ③오리 150마리, ④돼지 20마리, ⑤소 5마리, ⑥사슴 15마리, ⑦염소‧양 20마리, ⑧꿀벌 20군

가축별 기준 마리수 미만의 가축을 기르는 경우로서 그 가축별 기준 마리수에 대한 실제 사육마리수의 비율의 합계가 1 이상인 경우(예시: 돼지 15마리와 소 4마리를 기르는 경우: 15/20+4/5=1.55로 1 이상이므로 보상 대상에 해당함)

손실보상의 대상이 되지 아니하는 가축에 대하여는 이전비로 평가하여 보상합니다.

주거에 대한 보상

[주거용 건출물의 소유자인 경우]

※ (주의) 1989. 1. 24. 이후 건축된 무허가건축물등의 소유자는 이주대책(이주정착금), 주거이전비 등의 대상자에서 제외됩니다.

이주대책의 수립 및 실시

공익사업시행지구의 인근에 택지 조성에 적합한 토지가 없는 경우 또는 이주대책에 필요한 비용이 당해 공익사업의 본래의 목적을 위한 소요비용을 초과하는 등 이주대책의 수립ㆍ실시로 인하여 당해 공익사업의 시행이 사실상 곤란하게 되는 경우 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이주대책대상자 중 이주정착지에 이주를 희망하는 자의 가구 수가 10호(戶) 이상인 경우에 수립ㆍ실시합니다. 다만, 사업시행자가 「택지개발촉진법」 또는 「주택법」 등 관계 법령에 따라 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우(사업시행자의 알선에 의하여 공급한 경우 포함)에는 이주대책을 수립ㆍ실시한 것으로 봅니다.

이주정착금 지급(이주대책 대상자에 포함되는 경우 이주정착금은 지급하지 않습니다.)

이주정착금 지급 대상(다음 중 어느 하나에 해당하여야 합니다.)

1. 이주대책을 수립ㆍ실시하지 아니하는 경우

2. 이주대책대상자가 이주정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하려는 경우

3. 이주대책대상자가 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날의 1년 전부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 해당 건축물에 거주하지 않은 경우

4. 이주대책대상자가 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날 당시 다음에 해당하는 기관ㆍ업체에 소속(다른 기관ㆍ업체에 소속된 사람이 파견 등으로 각 목의 기관ㆍ업체에서 근무하는 경우를 포함한다)되어 있거나 퇴직한 날부터 3년이 경과하지 않은 경우

☞ 국토교통부, 사업시행자, 「토지보상법」 제21조제2항에 따라 협의하거나 의견을 들어야 하는 공익사업의 허가ㆍ인가ㆍ승인 등 기관, 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있기 전에 관계 법령에 따라 실시한 협의, 의견청취 등의 대상자였던 중앙행정기관, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 및 「지방공기업법」에 따른 지방공기업

이주정착금은 보상대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30퍼센트에 해당하는 금액으로 하되, 그 금액이 1천2백만원 미만인 경우에는 1천2백만원으로 하고, 2천4백만원을 초과하는 경우에는 2천4백만원으로 합니다.

주거이전비

공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 경우 주거이전비를 보상합니다. 다만, 건축물의 소유자가 해당 건축물 또는 공익사업시행지구 내 타인의 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우는 제외합니다.

산출기준: 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 × 2개월분

※ 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비는 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사ㆍ발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비)를 기준으로 산정합니다.

이사비

공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 해당 공익사업시행지구 밖으로 이사를 하거나 사업시행자가 지정하는 해당 공익사업시행지구 안의 장소로 이사를 하는 경우 「토지보상법 시행규칙」[ 별표 4]의 기준에 의하여 산정한 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용)를 보상합니다.

☞ 주택연면적 기준(33㎡ 미만, 33㎡ 이상 49.5㎡ 미만, 49.5㎡ 이상 66㎡미만, 66㎡ 이상 99㎡미만, 99㎡이상)에 따라 임금, 차량운임, 포장비를 반영하여 산정합니다.

이사비의 보상을 받은 자가 당해 공익사업시행지구안의 지역으로 이사하는 경우에는 이사비를 보상하지 않습니다.

[세입자인 경우]

주거이전비(「토지보상법」제78조제1항에 따른 이주대책 대상자인 세입자는 제외합니다.)

공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(무상으로 사용하는 거주자 포함)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상합니다.

다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대해서는 주거이전비 보상이 가능합니다.

산출기준: 주거용 건축물 소유자와 동일합니다.

이사비

주거용 건축물 소유자와 동일한 방법으로 지급합니다.